对于居住在城镇楼房里的居民来说，能够拥有一方属于自己的私人花园，无疑是一件十分惬意的事情。所以很多业主在购房时，往往和房地产开发企业签订合同，约定受让楼房底层的部分土地、住宅部分和底层商业用房接合的露天阳台、楼房屋顶阳台等的使用权，由此商品房住户对建筑物共用部分的使用权而引发的诉讼不断增多，对转让行为的效力也各执一词。近日，蚌埠市蚌山区法院就审理了这样一起相邻损害防免纠纷案，判决开发商出售平台共用部分给部分业主的行为无效。   

2001年9月，李铭从本市XX花园小区购买一套位于16幢2楼的住宅时，房地产开发商将相邻于该栋住宅的—二楼平台（公共部分）打包卖给了李铭。2002年6月，房屋交付李铭使用后，为方便其使用平台，开发商将该处住宅相邻平台的西墙窗户改成门，并在平台西周设置了护栏。李铭当日交付了购房款。后来，李铭在平台南北两边修建了花池，养些花草树木和盆景植物。   

2007年，王桂芳购买了该小区的16幢楼一层1-2轴商业用房一套，王桂芳和丈夫刘家庆将房屋改造为住宅，并于一年后装修入住。李铭购买的共用平台即两人的屋顶。同年5月1日，李铭趁休假用沙子、水泥等建筑材料对平台花池和栅栏进行维修改建，造成王桂芳夫妇的房屋伸缩缝渗漏致西墙墙皮起皮脱落，双方由此产生纠纷并到物业部门讨要说法。   

 经双方和物业公司共同协商，达成部分调解协议并实际履行，李铭将平台上树木移栽小区绿化带，盆景移栽花盆，房屋渗漏由物业公司维修。但对王、刘二人提出的平台买卖合同无效和李铭封上平台的门及对平台恢复原状的要求，经协商处理未果后诉至法院。   

法院审理认为，被告李铭和开发商购买平台的内容虽然记入购房合同，但李铭取得的房屋产权证仅显示其系本市XX花园16幢楼202室房屋的产权人，并未包括平台面积。同时由于开发公司未能提交准予销售平台的相关文件，故该平台部位应依法认定为共用部位，属于全体业主共有。因此，开发商将平台以院子形式出卖给李铭，是一种无权处分行为。同时李铭未经其他相邻各方产权人的同意，擅自在共用平台上进行违章搭建，修砌花池，栽植盆景、树木，并对两原告房屋质量构成危害。应当承担排除妨碍、恢复原状和折价赔偿的民事责任，故判决两被告买卖平台共用部分的行为无效，被告李铭对平台按照原设计图纸恢复原状、清理排除建筑物，并修补好防水层等损坏部位。（文中人物系化名）

法官说法：我国民法规定，合同当事人转让标的物，需要预先取得标的物的所有权和使用权。而由于开发商向买受人销售商品房时，其上述部分的所有者权利已同时转让给全体买受人，包括小区的土地使用权、商品房的建筑费用等已分摊给新的所有权人，他们对上述部分是采用共同所有的形式来行使所有者权利。也就是说，开发商在销售商品房时，上述部分已经不能单独分割出售，其所有权应当归属于全体业主共有。因此，向开发商购买了上述部分的业主也没有办法取得房产证或土地使用证。所以，购买共用部位的行为无效，购买人在上述部分搭建棚屋或其他设施，损害他人人身和财产权益的行为仍然要承担相应的民事责任。