【案例】 2014年8月，被告李某开始为原告蚌埠某机械设备厂销售产品，双方约定带款提货，原告按约向被告供应产品及配件，被告在一次提货时没钱便以房产证（产权人为李某父亲）一份做抵押，提货8万余元，约定两周后归还货款赎回房产证，但被告至2015年10月份尚未履约致引起纠纷。原告诉至蚌山区人民法院要求被告还款或行使抵押权。法庭查明，双方当事人既未订立抵押合同，亦未办理抵押登记。

【裁判】 法官向当事人释明，未经李某父亲同意，李某私自抵押房产属于无权处分行为，加之双方当事人既未订立抵押合同，亦未办理抵押登记，故该房屋未设立抵押权，原告自然无权行使抵押权。后经法院主持调解，双方达成了调解协议，双方矛盾得以化解。

【解析】 因抵押权作为物权，具有优先于债权的效力，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿，近年来，在民间借贷、金融纠纷、买卖合同等类型民事案件中，以不动产作抵押尤以房产作抵押的案例剧增。

抵押，是指抵押人和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该抵押财产作为债权的担保，那么该如何设立房地产抵押权？根据《物权法》第一百八十五条“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”，第一百八十七条“建筑物和其他土地附着物；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。根据法律规定，设立抵押权生效要件：一是签订主体要合法，抵押人应具备处分抵押物的权利，二是书面订立抵押合同，三是法律规定必须办理登记的，应进行登记，四是抵押物品要合法。因此，设立房产抵押权正确做法，应当是先签订抵押合同，然后自签订之日起30日内，到房地产所在地的县级以上房地产管理部门办理抵押登记。所以，扣押房产证不能想当然地视为设立了房产抵押权。