拥有一个美丽的院子，打造一个舒适闲逸的生态空间，几乎是每一位上班族的栖居梦想。近日，拿着锦旗走进蚌山法院诉前调解室的当事人张某，曾经就是这样一位怀揣庭院梦想的人。

2021年8月，张某与某开发商签订《商品房买卖合同》，开发商向张某承诺其购买的一楼住宅带独立庭院，在不改变设计用途和交付状态的情况下归一楼业主使用，在浏览售楼资料和参观样板房后，张某非常满意，遂支付了首付款。然而经查阅小区规划文件及实地勘察其他竣工楼栋发现，该项目所有楼栋一楼房屋均未规划庭院而是公共绿地，与样板房和售楼资料形成巨大反差。开发商为何在销售时隐瞒规划事实，也未作任何风险提示，甚至把院子作为主要卖点吸引购房人？开发商对张某提出的质询闪烁其辞，双方就继续履行合同多次协商不成。

“一楼的房子全天没有几小时的采光，要不是因为这个院子，我根本不会买一楼的。开发商就是虚假宣传，您这里是我最后一站，若处理不成，我这星期就去信访。”在法院的诉前调解室，张某又激动又伤心地和调解员说了很多自己看房、买房一路走来的心路历程，作为一个普普通通的人，首付50余万元已经掏空了存款，而余下100余万元的贷款，更是让张某觉得自己的一辈子将与这套房子紧紧捆住了。有着三十年审判经验的调解员敏锐地察觉出当事人的敏感情绪和这起案件的紧迫性。

而开发商则称因规划问题，一楼房屋外院墙属于违章建筑，政府要求必须铲除。

经过对案情的深入了解，调解员找准案件的突破点，充分发挥人民调解“第一道防线”的作用，并与开发商委托的律师协商解决办法，最终形成合力，原被告双方达成了调解协议并于近期履行完毕。

该案中，张某与开发商签订的《商品房买卖合同》未就诉争院子作出任何约定，房屋平面图的建筑面积也未包含诉争院子区域的面积。

根据《中华人民共和国民法典》第274条明确规定：建筑区划内的绿地，属业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。本案中，该小区一楼房屋未有庭院规划并且开发商无权处置分配绿地的使用权。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，开发商宣传资料上对一楼房屋赠送院子的承诺，以及关于一楼院子的样板房的展示具体且确定，虽然在合同中没有体现，但仍然属于合同内容的一部分，这些对张某的购房意愿产生直接影响，应构成商品房买卖合同内容，开发商违约自然要承担相应的违约责任。